主题：海峡明珠广场写字楼投资须注意些什么

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据戴德梁行市场专业人士介绍，对于中小投资者来说，在准备投资写字楼之前，应该首先计算该盘的年回报率，如果年回报率适合则该写字楼具有投资价值。计算投资回报率，可以根据国际专业理财公司的计算原则，衡量写字楼物业价格合理与否的基本公式为“年收益×15年＝房产购买价”。若物业年收益×15年大于购房款，则表明该项目尚具投资价值。

最后还需要提醒一点，未来写字楼市场的供应量会不断扩大，平均投资回报率也许会有一定的下滑。同时鉴于中小投资者的实力，在投资那些可以切成很小块面积进行出售的物业时，投资者要注意，虽然总价上可能会便宜些，但由于进驻物业的公司规模小、流动性大，再加上小业主太多，影响到该物业的物业管理水平。不仅如此，当经济不好的时候，小业主的竞相压价，对客户进行的争夺战也会影响到投资者日后的投资回报。

写字楼的投资回报率一般要超过银行长期贷款利率才算合算，国际上通行的是7%以上。

租金回报率计箅方法：【每月每平方米租金X写字楼面积X12个月】／投入成本X100%【注：租金回报率通常指一年期的租金回报率】。

天津海景实业有限公司营销策划部经理高振松介绍说，对于包括写字楼在内的房地产各类物业来讲，区位是决定价值的根本性要素。比如位于南京路的国际大厦和津汇广场，周边南京路虽时有拥堵，但该区域毫无疑问属于传统的城市中心区，再考虑到新开通的地铁1号线，这个区域内的写字楼被公认为目前天津市价值最高的写字楼。这也不难考虑为什么天津绝大多数的写字楼均处于这个范围附近。 

2、算清投资回报率 

投资回报率是一个写字楼投资的关键数据点。比较投资方案的唯一依据，就是投资回报率。计算投资回报率有两个简单的公式，第一个公式是：投资回报率=每平方米年租金/每平方米售价。从公式上看，高租金、低售价是投资的最佳方案。另一个根据国际专业理财公司的计算原则，衡量一处物业价格合理与否的基本公式为：“年收益×15年=房产购买价”。若投资的物业“年收益×15年”大于购房款，则表明该投资项目尚具升值空间。  

所以，《主流》认为硬件配套对于写字楼的品质来说尤其重要。写字楼硬件配套主要包括综合布线系统、电梯品牌数量、停车位数量等。布线系统的优劣、信息传播速度的快慢直接影响到公司的业务，既然是满足办公需求，因此要选那些网络、通讯设备配置较高的楼宇。电梯数量和速度上，一般每4000平方米一部电梯，平均候梯时间30秒左右为甲级标准。车位紧缺是目前写字楼物业面临的最大问题之一，为吸引租户作长远投资打算，选择的写字楼车位配置至少有1∶1以上，并配备足够的地上客用车位。一般每200平方米写字楼建筑面积提供一个机动车位为标准配置，如40000平方米的写字楼需提供200个机动车位。李新雄总监也强调到，车位足不足很重要，但是对于纯写字楼来说，车位大多都不会太足，因此要考虑附近有没有提供停车位的公建。吊顶净高上一般2.5米以上为甲级标准，目前较多为2.7米。 单层建筑面积上一般甲级写字楼配置为2000平方米以上，可获得较好的外墙到走道距离以及得房率。如果公司经常需要加班,则VRV中央空调更为理想。 后备电源对于一些金融机构、IT公司等对于电源有不间断的要求。李新雄还补充说，作为写字楼，为使用者(企业)提供方便完善的商务使用便利和具有良好拓展空间基础设施(智能化)，是入住企业对该物业的信心基础。另外，虽然是办公，可很多人还是很在意朝向(阳光)、层高、公摊、承重等等问题，所以要尽可能的人性化，实用。